买房子之前，
先把该算的账算清楚。
我们不做经纪，不做代理，不从任何一方的中介费里分钱。我们只做一件事：在你做决定之前，把信息、数字和风险摆到你面前，然后陪你把这件事走完。
我们不做什么：不代理买卖任何一方，不代客户谈价格，不代签购房合同，不持有定金或托管资金，不按成交价收取佣金或分成。交易的谈判、签约与过户，由客户自行委托的持牌房地产经纪人、律师和托管公司完成。我们提供的是决策前的信息、分析与全程陪同。
你出多少时间给我，我就还你多少确定性
顾问
- 第一次 · 谈你
- 预算到底是多少——不只是首付，还有每月能扛多少；为什么现在想买；家里人意见是否一致；时间上急不急。这次不谈房。
- 第二次 · 讲透区域
- 你感兴趣的 2–3 个区，把实际情况说给你听：哪条街在噪声带上、哪片有 Mello Roos、哪片是新建成区、HOA 一般多少、五年后好不好卖。结束你应该能自己排优先级。
- 第三次 · 算清账
- 首付、贷款、月供、房产税、保险、维护、HOA，一直算到五年后卖出时的净收益。很多客户在这一步改了主意——不是买不起，是算完发现不划算。
- 第四次 · 定方案
- 现在该不该买、买哪个区、预算怎么分、下一步找谁。决定继续，我告诉你怎么挑经纪人；决定再等，我也直说。
- 期间随时问
- 微信随时发，工作日 24 小时内回。你看到任何一套房，发给我，我告诉你这套有什么问题。
买方顾问
- 每周筛一遍
- 把符合条件的新房源过一遍，我们坐下来讨论——哪些值得看、哪些照片好看但实际有问题、哪些价格虚高。不是把清单丢给你，是一起过。
- 每套房的背景调查
- 产权是否干净、有没有未申报的加建、HOA 财报健不健康、有没有特别评估在排队、permit 记录全不全、在不在灾害区、卖家为什么卖。
- 陪你看房
- 每周一次，一次不超过 6 套。现场指给你看：这裂缝是什么性质、这加建有没有 permit、这朝向下午会不会西晒、这社区晚上安不安全。
- 出价前帮你算
- 同街近半年成交价、这套的合理区间、卖家时间压力多大、出低了会不会丢、出高了亏多少。算完你自己定报多少，由你的经纪人去谈。
- 对接与陪同
- 贷款经纪、房屋检查师、产权公司、托管公司，我帮你约，陪你去，谈完一起复盘。检查报告出来陪你逐页看，哪些必须修、哪些是压价筹码、哪些可以忽略。
- 签字前逐条解释
- 购房合同、附加条款、HOA 文件、产权报告——不懂的地方，在你签字前一条一条讲清楚。我不代你签，也不替你的经纪人对卖家下指令。
安家全案
- 买房这条线，全部包含
- 买方顾问的所有内容，一件不少。再往下是落地阶段的所有杂事。
- 来之前
- 临时住处我先帮你看过再定，不用盲签长租；学校注册流程走一遍，需要什么材料、什么时候交、学区怎么核；驾照、社安号、银行开户的时间表提前排好。
- 落地那两周
- 接机；陪你去银行开户（带上公司文件，一次办完）；手机、网络、水电煤气开通；家庭医生与牙医的推荐和预约；超市、中餐、华人社区带你去认路。
- 住下来之后
- 家政、搬家、装修、园艺的对接；报税会计与保险经纪的推荐；孩子课外班与夏令营的信息；前 90 天生活上的问题，随时问我，我帮你找到对的人。
- 全家都能用
- 这项服务覆盖你全家——配偶、父母、孩子有需要，一样找我。
- 专属团队配置一名主顾问负责判断与对外沟通，一名研究助理做数据与尽调，一名交易协调人盯流程节点。团队对这个项目专属，不跨项目共用。
- 7×24 响应不分工作日与时段。夜间与周末有值班人，紧急事项 30 分钟内回。
- 多套物业与家族需求同时推进多套标的、跨城市配置、多代家庭的不同诉求，由一个团队统一归档、统一口径。
- 跨境与落地一体资金路径、税务与法务对接、身份与账户安排、子女教育与居住安置，在一张时间表上排。
- 保密与独家同一区域同期不接利益冲突的客户。所有材料只对你与授权人开放。
- 可延展的服务边界需要的话，可以加配中文陪同、翻译、司机、家政对接、私人物业管理等。
报价是起点，不是终点
上面三个数字是参考起点。实际费用按你的具体情况定，而且可以谈——我们更希望把服务范围和价格谈到双方都舒服的位置，而不是拿一个死价格把不合适的客户挡在门外。
- 范围可以按预算调整。预算紧，我们减范围不减质量——比如把 6 个月的陪跑缩成 3 个月，或者把全案里的落地陪同换成远程支持。价格跟着范围走。
- 谈得拢就有空间。第一次沟通后我们会给一个区间，你可以在区间里谈。谈定之后写进协议，之后不再加价。
- 多套、长期、家族客户另有算法。一次买两套以上、连续委托、或者整个家族一起用，价格结构和单套不一样，单独谈。
- 付款也可以谈。标准是签约 50%、结束 50%。项目大的，可以按阶段分三期或按月付。
所有报价都写在书面方案里，白纸黑字，签之前你有充分时间考虑，也可以拿去和别人比较。
你付的钱，买的是我的时间
| 合作方式 | 每周时间 | 响应时限 | 谁能找到我 |
|---|---|---|---|
| 顾问 | 1 小时 × 4 次 | 工作日 24 小时内 | 你本人 |
| 买方顾问 | 3–5 小时 | 工作日 4 小时，急事电话 | 你与配偶 |
| 安家全案 | 不限时，预留每周 8 小时 | 7×12 小时，1 小时内必回 | 全家 |
三档都可以加
四步，没有第五步
先聊 30 分钟
不收费。说清需求、预算、时间。帮不上忙我会直接说，不浪费你时间。
书面方案与报价
3 个工作日内给出。写清工作范围、交付节奏、费用，一条不含糊。
签服务协议
两页纸，中英对照。付 50% 定金，服务开始。
按节奏推进
每周同步进度。有事随时找我，不用等下一次会议。
把话说明白
你们是房地产经纪人吗？
不是。YML INTERNATIONAL LLC 提供加州房地产信息与分析服务，不代理买卖任何一方。签约、谈判、过户由你委托的持牌经纪人完成。
你们能帮我谈价格吗？
不能，谈价是持牌经纪人的职权。我们可以帮你算出合理区间、判断卖家的时间压力、分析出价高低的后果，谈由你的经纪人去谈。
你们能帮我签购房合同吗？
不能。合同必须由持牌经纪人或律师处理。我们的作用是在你签字之前，把每一条讲清楚，让你知道自己在签什么。
为什么不能按成交价抽成？
因为那属于房地产佣金，需要执照。我们不持牌，也不做。更重要的一点：按比例收费会让顾问希望你买得更贵，而我们的收费方式保证我们没有这个动机。
我还没有经纪人，怎么办？
我们可以推荐几位合作过的持牌经纪人，你自己选、自己见面、自己签委托协议。我们不从中收取任何介绍费——收了就违法。
费用能退吗？
顾问项目开始后不退。买方顾问与全案，服务开始 7 天内可按未完成部分比例退款，超过 7 天按协议执行。
可以用公司名义签约吗？
可以。提供公司名、EIN 与授权人信息即可，发票开给公司。
客户人在上海，看中尔湾一套房，飞不过来。我替他去现场，视频连线走完每个房间，把墙面、地板、窗户、后院、邻居、街道全拍给他；检查报告出来陪他视频逐页过；HOA 财报我帮他读，指出三年内有一笔特别评估在排队；出价那天他那边是半夜，我陪他和他的经纪人一起把数字定下来。
他从头到尾没来过加州，但每一个决定都是他自己做的。
先聊 30 分钟，不收钱。
把你现在的情况说清楚，我们判断能不能帮上忙。帮不上会直接说，不绕弯子。
预约一次沟通 ↗