从预算测算到交房，每一步做什么

买家：七步走完一套房

1. 需求梳理与预算测算把预算拆成首付、贷款、月供、地税、HOA、保险、维护七项，先确认能承受的价位区间，再谈房子。海外买家同时说明资金路径与时间安排。
2. 贷款预批对接合作贷款机构出预批信（Pre-approval）。现金买家准备资金证明。这一步决定出价时的分量。
3. 筛选与带看按区域、学区、户型、通勤筛出候选，先看线上图库与数据，再安排实地看房。同一片区通常一次看 4–6 套，减少来回。
4. 出价与谈判调取同街近期成交做价格依据，准备出价策略（价格、定金、交割期、附带条件、是否需要放弃部分条件）。加州热门区域常见多方竞价，这时候比的是条件设计，不只是价格。
5. 合同与定金签署购房合同（RPA），支付诚意金（通常为房价的 1–3%）进入第三方托管（Escrow）。
6. 尽职调查验房（一般 7–17 天内）、虫害检查、产权报告（Title）、HOA 文件审阅、保险报价、贷款正式审批。发现问题可以谈修、谈降价、或者按合同条件退出。
7. 过户与交房最终走查（Final Walk-through）、签署过户文件、资金到账、产权登记，拿钥匙。全程约 30–45 天，全现金可压缩到两周。

决定买了：接下来发生什么

1. 定价分析把同街近半年成交逐笔列出，结合当前在售竞品与市场消化速度，给出建议价与可接受区间。
2. 上市准备列一份“值得修/不值得修”清单。小额修补与深度清洁的回报通常最高，大额装修往往收不回。
3. 拍摄与文案专业摄影、无人机、3D 漫游、中英文双语文案。图片顺序按买家注意力排，不是按房间顺序排。
4. 推广MLS 同步、定向推送、开放日信息整理、与合作的持牌经纪人之间的信息互通。华人买家集中区域会额外做中文渠道。
5. 带看与议价统一安排带看时间、收集反馈、判断报价质量（不只看数字，还看定金比例、贷款类型、附带条件）。
6. 托管与交房配合验房、修项谈判、估价（Appraisal）、最终走查与过户。

多套与置换

投资物业看三个数：毛租金回报、扣除持有成本后的净回报、以及退出时的交易成本。加州不少区域的毛回报看着低，但长期增值与租金增长能补回来——这需要按具体城市、具体户型算，不能一概而论。

置换涉及 1031 交换的，时间窗口（45 天识别、180 天完成）非常紧，需要在卖之前就把买的目标框定好。我们会提前把时间表排出来。

海外与新移民客户

• 远程看房：视频带看（实时连线，可以指定看哪个房间、哪个角度），配完整图库与户型数据。
• 文件签署：支持电子签（DocuSign），跨境可安排公证或领事认证。
• 资金与税务：说明汇款路径与资金来源证明要求；税务申报的具体处理交给客户的注册会计师（CPA），我们不代替。
• 落地配套：接机看房、学校参观、社区走访可以安排。

费用怎么定

佣金由买卖双方协商确定，写在书面协议里，不在网站标价。加州在 2024 年之后的规定要求买方在你委托的持牌经纪人带看之前，由他与买方签署书面代理协议（这是经纪人的法定动作，我们不参与）（Buyer Representation Agreement），协议里会明确服务内容、期限与佣金数额或计算方式，以及佣金是否可以由卖方或挂牌方承担。我们会在签任何文件之前，把每一条讲清楚。

交易过程中可能产生的第三方费用（验房、虫害、产权、托管、贷款、估价等）由客户直接支付给服务方，我们不代收、不加价。

常见问题

可以先看房再决定要不要签买方协议吗？

第一次沟通是 30 分钟咨询通话，不收费，也不涉及具体房源。谈完之后你会拿到一份书面方案：服务范围、节奏、费用。确认了再签服务协议，签完才进入实质工作。

网站上没有的房子能帮忙找吗？

可以。网站上是我们筛选后挂在页面的房源，MLS 池子里的在售房源远多于此。告诉我们需要什么，我们按条件筛。

能帮忙看已售房源的价格做参考吗？

可以，但成交数据只作参考，不作为定价依据。真正决定价格的是同街、同户型、同条件的近期成交。

学区划分怎么确认？

以学区官方边界与学校招生办为准。挂牌信息里的学区标注有时是旧数据，我们会另行核对。